Kein arglistiges Verschweigen von Mängeln bei Vermutung der Ursache von Feuchtigkeitsschäden

Bei einem Gewährleistungsausschluss kann der Käufer Ansprüche wegen eines Sachmangels nur dann geltend machen, wenn der Mangel von dem Verkäufer arglistig verschwiegen worden ist.

In dem entschiedenen Fall verkaufte die Beklagte mit notariellem Vertrag ein mit einem 1936 errichteten Wohnhaus bebautes Grundstück für 575.000 € an die Klägerin und deren Ehemann. Der Vertrag enthielt einen Ausschluss für die Haftung wegen eines Sachmangels des Grundstücks und des Gebäudes mit Ausnahme vorsätzlich zu vertretender oder arglistig verschwiegener Mängel. Nach dem Kauf stellte sich heraus, dass die Abdichtung des Bauwerks mangelhaft ist, weshalb Feuchtigkeit eindringt und in den Kellerwänden aufsteigt. Die Klägerin verlangt von der Beklagten Schadensersatz in Höhe von insgesamt 132.000 ?.

Der BGH verneinte ein arglistiges Verschweigen von Mängeln durch den Verkäufer. Zwar darf der Verkäufer bei Unkenntnis einer Magelursache keine Angaben ins Blaue hinein machen. Macht der Verkäufer zu Auffälligkeiten des Hauses jedoch Angaben, die auf einer vernünftige Tatsachengrundlage beruhen, auf welcher sich der Verkäufer Auffälligkeiten (hier Feuchtigkeitsschäden) erklärt, so liegt kein arglistiges Verschweigen eines Mangels vor.

Bei Häusern, die zu einer Zeit errichtet wurden, als Kellerabdichtungen noch nicht üblich waren, begründet nicht jede Feuchtigkeit im Keller einen Sachmangel, vielmehr kommt es auf die Umstände des Einzelfalls an. Dabei ist im Einzelnen von Bedeutung, ob das Haus in einem sanierten Zustand verkauft wurde, der Keller Wohnzwecken diente, welcher Zustand bei der Besichtigung erkennbar war und wie stark die Feuchtigkeitserscheinungen sind.

Bei einem Verkauf eines Gebäudegrundstücks besteht eine Pflicht nur zur Offenbarung verborgener Mängel oder von Umständen, die nach der Erfahrung auf die Entstehung und Entwicklung bestimmter Mängel schließen lassen und es sich um Umstände handelt, die für den Entschluss des Käufers von Bedeutung sind, insbesondere die beabsichtigte Nutzung erheblich mindern könnten.

Bei den Mängeln, die einer Besichtigung zugänglich und ohne weiteres erkennbar sind, besteht dagegen keine Offenbarungspflicht.

Zur Sollbeschaffenheit der Kaufsache gehören auch die Eigenschaften, die der Käufer nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers oder der von ihm beauftragten Gehilfen erwarten darf, wozu auch die Angaben zur Nutzbarkeit eines Gebäudes in einem Exposé gehören. Ein Käufer kann nämlich grundsätzlich davon ausgehen, dass Räume zu der Verwendung geeignet sind, zu der sie hergerichtet sind und auch tatsächlich genutzt werden.